Algunas iglesias de EE.UU. están convirtiendo sus terrenos baldíos en viviendas de bajo costo

Por Samantha Delouya, CNN

El terreno cubierto de hierba situado frente a la iglesia Trinity East United Methodist estaba vacío la mayor parte del tiempo.

Durante décadas, el terreno se había utilizado ocasionalmente para eventos al aire libre, bancos de alimentos y otras reuniones. Cuando la pastora Marilyn White asumió el cargo hace más de 11 años, la iglesia de Houston ya había hablado de convertir la propiedad en viviendas, aunque la idea nunca llegó a materializarse.

White fue testigo de los cambios en la zona que rodea a Trinity East durante la última década. Los costos de la vivienda aumentaron y los residentes de larga data quedaron cada vez más desplazados.

“Salí y comencé a asistir a reuniones de organizaciones sin fines de lucro y de la comunidad, simplemente para escuchar”, dijo White. “La necesidad principal en todas partes era la misma: necesitamos viviendas asequibles y las necesitamos con urgencia”.

Estados Unidos se enfrenta al mercado inmobiliario menos asequible de al menos una generación, impulsado en parte por la escasez de viviendas. Algunos líderes religiosos están mirando hacia sus propios terrenos —estacionamientos en desuso, campos vacíos y edificios antiguos— como espacios potenciales para construir nuevas viviendas asequibles que puedan alquilar o vender.

Para White, el terreno vacío de Trinity East parece una oportunidad para marcar la diferencia en la comunidad. La iglesia de Houston refleja un movimiento denominado por algunos como “YIGBY” (*Yes In God’s Back Yard*, o “Sí en el patio trasero de Dios”), una derivación del movimiento más amplio a favor de la vivienda conocido como YIMBY (*Yes In My Back Yard*, o “Sí en mi patio trasero”).

Algunas instituciones religiosas consideran esta labor como una iniciativa benéfica o sin fines de lucro. Para otras es una cuestión de supervivencia.

La realidad es que menos personas asisten a la iglesia u otros lugares de culto que antes, según Mark Elsdon, ministro presbiteriano y promotor inmobiliario que trabaja con centros religiosos. Algunas instituciones podrían necesitar nuevas fuentes de ingresos a medida que la disminución de la feligresía reduce sus recursos económicos, señaló.

Sin embargo, construir viviendas en Estados Unidos —especialmente viviendas asequibles— puede ser un proceso largo y costoso. Los líderes religiosos, con poca o ninguna experiencia en desarrollo inmobiliario o financiación, deben desenvolverse en un sistema complejo: desde conseguir fondos y permisos hasta enfrentar la oposición de los vecinos y, en algunos casos, de sus propios feligreses. “Para que eso funcione se necesitan muchos ingredientes. Tiene que ser un emplazamiento adecuado, debe ser financieramente viable, hay que conseguir la financiación y obtener todos los permisos de zonificación”, dijo Elsdon.

Existe suficiente terreno de propiedad religiosa sin utilizar como para aliviar significativamente el problema de la vivienda asequible en el país, señaló Elsdon. Sin embargo, actualmente solo en una pequeña parte de estos terrenos avanzan desarrollos inmobiliarios debido a los obstáculos que conlleva la construcción de viviendas asequibles, añadió.

El pastor Joseph Daniels, líder de la Iglesia Metodista Unida Emory en Washington, se vio envuelto en una larga disputa con el Servicio de Parques Nacionales y la Junta de Preservación Histórica de la ciudad al inicio del proyecto para construir viviendas asequibles en los terrenos de su iglesia. El Servicio de Parques Nacionales designó inesperadamente la propiedad de la iglesia como monumento histórico tras la petición de un residente particular, explicó Daniels.

Las designaciones pueden ser utilizadas por residentes locales para intentar bloquear o retrasar nuevos desarrollos, añadiendo una capa adicional de oposición a proyectos que, de por sí, resultan difíciles y costosos de poner en marcha.

Finalmente, la congregación obtuvo la aprobación para construir. No obstante, la batalla legal y administrativa supuso un sobrecoste de millones de dólares y un retraso de al menos dos años para el proyecto, indicó Daniels.

En total, el proceso duró 11 años. El resultado fue la creación de 99 unidades de vivienda totalmente asequible, que abrieron sus puertas en 2019. Daniels señaló que la iglesia aún adeuda a su denominación religiosa unos US$ 2,5 millones del préstamo original de 3,5 millones, deuda que se está amortizando a medida que el proyecto avanza hacia la rentabilidad.

Hoy en día, algunos miembros de la iglesia residen en los apartamentos contiguos y otros inquilinos se han unido a la congregación.

“La historia es sumamente importante, pero cuando se utiliza para negar a las personas la oportunidad de ayudar a los demás —especialmente en terrenos de nuestra propiedad—, eso supuso un verdadero desafío”, afirmó Daniels.

Hace dos décadas, Enterprise Community Partners, una organización sin fines de lucro dedicada a crear y promover viviendas asequibles, comenzó a asesorar a líderes religiosos sobre el desarrollo de proyectos habitacionales. Por aquel entonces, los legisladores se mostraban reticentes a colaborar, comentó David Bowers, asesor principal de la iniciativa de desarrollo impulsada por organizaciones religiosas de Enterprise.

Sin embargo, esta situación está empezando a cambiar.

Cada vez más legisladores apoyan el movimiento YIGBY, y un número creciente de estados y ciudades están modificando sus normativas de uso del suelo para facilitar que las instituciones religiosas construyan viviendas en sus propiedades. En los últimos años, nueve estados han aprobado o considerado legislación del tipo YIGBY, según el Centro Furman de Bienes Raíces y Política Urbana de la NYU. Es una señal de que el movimiento está cobrando fuerza mucho más allá de las iglesias individuales y sus comunidades.

White no recorrió este camino sola. Contó con la ayuda de organizaciones locales, de Enterprise y de Daniels, quien ya tenía experiencia lidiando con el papeleo y el laberinto de agencias locales y estatales necesarios para obtener financiación, subvenciones y créditos fiscales.

Trinity East se enfrentó a sus propios obstáculos, señaló White. Las autoridades estatales de Austin, Texas, se mostraban reticentes a conceder un crédito fiscal para viviendas asequibles destinado a este proyecto de US$ 30 millones por la tasa de criminalidad de la zona.

Muchos de estos proyectos de vivienda impulsados ​​por organizaciones religiosas dependen de subvenciones gubernamentales y exenciones fiscales para ponerse en marcha, explicó Bart Mitchell, director ejecutivo de The Community Builders, una promotora sin fines de lucro que colaboró ​​con Daniels en el proyecto de vivienda asequible de su iglesia en Washington. Con el aumento de las tasas hipotecarias y de los aranceles que encarecen los materiales de construcción, estos proyectos resultan cada vez más costosos, añadió.

La congregación de White colaboró ​​con los departamentos de policía locales para elaborar un plan destinado a reducir la tasa de criminalidad en la zona. Tras presentar la propuesta a las autoridades gubernamentales de Austin, estas aprobaron los créditos fiscales para el proyecto este mismo año.

Las obras del complejo —que contará con 90 unidades de vivienda para personas mayores de 55 años— comenzaron en julio, y se prevé que esté operativo el próximo año, indicó White.

White comentó que los años que llevó poner en marcha el proyecto le hicieron comprender lo difícil que resulta construir viviendas asequibles.

“Pero estoy más convencida que nunca de que es posible hacerlo y de que debe hacerse”, afirmó White, quien recientemente se jubiló como pastora de Trinity East pero sigue supervisando el proyecto de vivienda.

Cuando construir viviendas resulta demasiado difícil, algunas instituciones religiosas encuentran otras maneras de aprovechar sus propiedades subutilizadas. Una iglesia a la que asesoró Elsdon convirtió parte de su edificio en una incubadora de pequeñas empresas.

IKAR, una comunidad judía de Los Ángeles, pasó años intentando construir un complejo de viviendas asequibles en el mismo terreno que ocupaba su sinagoga. Sin embargo, los requisitos locales de estacionamiento encarecieron demasiado el proyecto, señaló Melissa Balaban, directora ejecutiva de IKAR.

Por ello, la comunidad cambió de estrategia. Este verano, IKAR adquirió un motel cercano para destinarlo a viviendas.

En ocasiones, una comunidad religiosa decide desocupar totalmente una propiedad para facilitar la construcción de viviendas. En el Bronx (Nueva York), el convento de las Hermanas Ursulinas arrendó parte de sus terrenos a Fordham Bedford Housing Corporation, una promotora de viviendas asequibles.

El resultado final es un complejo de más de 500 viviendas asequibles que ha dinamizado la zona circundante, afirmó Heng Ly, director ejecutivo de Fordham Bedford Housing Corporation.

Elsdon señaló que, si bien la construcción de viviendas es fundamental, la desaparición de iglesias y otros centros de culto puede dejar vacíos mayores en las comunidades.

“Genera un efecto dominó, ya que la gente acude a las iglesias para recoger alimentos en bancos de comida, asistir a reuniones de las Girl Scouts o participar en encuentros de asociaciones vecinales. En mi comunidad, votamos en las iglesias”, comentó.

White espera que la nueva residencia para personas mayores traslade el espíritu de Trinity East al otro lado de la calle. La iglesia planea gestionar el proyecto conjuntamente con su socio inmobiliario y ofrecer servicios a los residentes de edad avanzada.

Asimismo, White tiene previsto asesorar a otros líderes religiosos sobre lo que ellos también podrían hacer con los terrenos de sus propias comunidades.

“Tras la ceremonia de inicio de obras, pastores de otras iglesias empezaron a llamarme diciendo: ‘Oye, ¿podemos hablar contigo? Porque queremos hacer lo mismo’”, relató.

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