Nueva York espera que oficinas reconvertidas alivien la crisis de vivienda. Emergencia en rascacielos muestra los desafíos
Por Samantha Delouya, CNN
La ciudad de Nueva York ha apostado fuertemente por la conversión de edificios de oficinas antiguos en apartamentos para ayudar a paliar la escasez de viviendas.
Pero la amenaza de un derrumbe parcial el martes de uno de estos edificios en construcción puso de manifiesto los importantes desafíos que presentan estos proyectos.
El antiguo edificio de Pfizer, situado en la calle East 42nd, estaba siendo remodelado para convertirse en aproximadamente 1.600 apartamentos con comodidades como una piscina en la azotea y un gimnasio.
Pero el martes, las columnas estructurales cedieron y los pisos se hundieron, lo que provocó la evacuación de ese edificio y de varios otros cercanos, según informaron las autoridades de la ciudad de Nueva York.
Las rutas de autobús cercanas también sufrieron retrasos o fueron suspendidas parcialmente.
La conversión de oficinas en apartamentos se ha disparado desde que la pandemia dejó vacíos los edificios de oficinas antiguos, ofreciendo a las ciudades una forma de añadir las viviendas que tanto necesitan.
La ciudad de Nueva York ha impulsado estas conversiones, ofreciendo incentivos fiscales para transformar edificios de oficinas antiguos y vacíos en espacios habitables.
Sin embargo, estos proyectos suelen requerir importantes trabajos estructurales, de fontanería, mecánicos y de rediseño, lo que puede hacer que el proyecto sea más complicado que construir viviendas nuevas desde cero.
La reconversión de la antigua sede de Pfizer es uno de los proyectos de transformación de oficinas en apartamentos más ambiciosos del país.
Se trata de la mayor conversión de este tipo en la historia de la ciudad de Nueva York y su finalización está prevista para 2027, según la firma de arquitectura Gensler, responsable de la obra.
El proyecto, ubicado a tan solo una cuadra de la Grand Central Terminal, consta de dos edificios construidos originalmente en la década de 1970 e incluye la adición de 19 pisos nuevos sobre una de las estructuras existentes de 10 pisos, así como la “reconfiguración y el revestimiento” de la torre contigua de 33 pisos, según Gensler.
Vídeos y fotos que circularon en las redes sociales mostraron el martes cómo las columnas de acero de los pisos superiores del edificio se doblaban y se deformaban.
El Departamento de Bomberos de Nueva York (FDNY) indicó que el edificio corría el riesgo de un “colapso localizado” y que “seguía moviéndose” hasta la tarde del martes.
Andrew Alpern, historiador de la arquitectura que ha escrito extensamente sobre los edificios de apartamentos de Nueva York, declaró a CNN que desde el principio se mostró escéptico ante la conversión, ya que el diseño del edificio no se prestaba fácilmente a la vivienda.
Por ejemplo, los apartamentos necesitan más ventanas que un espacio de oficinas.
“El proyecto me incomodó desde el principio, y ahora ha sucedido esto”, indicó.
El interventor de la ciudad de Nueva York declaró el martes en una publicación en redes sociales que “se llevará a cabo una investigación para determinar qué causó esta peligrosa situación”.
Convertir espacios de trabajo amplios y estériles en viviendas multifamiliares acogedoras es más difícil de lo que parece.
Los edificios de oficinas se diseñan teniendo en cuenta consideraciones muy diferentes a las de las viviendas en apartamentos.
Por ejemplo, a diferencia de la distribución tradicional de una oficina, cada apartamento debe tener al menos un baño y una cocina, lo que implica una modificación de las instalaciones de fontanería.
La mayoría de los edificios de oficinas cuentan con aire acondicionado central, por lo que es necesario reemplazar el sistema por sistemas individuales de calefacción y refrigeración para cada unidad.
Las torres de oficinas más grandes, como la antigua sede de Pfizer en Midtown Manhattan, presentan otro obstáculo importante: debido a que muchas áreas se encuentran lejos de las ventanas exteriores para maximizar el espacio de oficinas, los promotores a menudo deben reconfigurar por completo la distribución para permitir la entrada de luz natural, lo que puede requerir la eliminación y reconstrucción de partes del edificio.
Robert Fuller, socio de Gensler que trabaja en la remodelación del edificio de Pfizer, comparó el proyecto con una operación quirúrgica en una entrevista con Bloomberg el año pasado.
“Hay muchos desafíos técnicos y condiciones únicas en cada piso. Todos esos factores, en conjunto, hacen de este un proyecto bastante singular y, me atrevería a decir, probablemente más desafiante que cualquier otro que pueda imaginar”, declaró Fuller.
Bloomberg también informó en ese momento que los contratistas estaban añadiendo una nueva planta cada cuatro días para cumplir con el plazo de apertura.
Según Jonathan Marvel, arquitecto y diseñador urbano cuya firma, Marvel Architects, ha transformado varios edificios de la ciudad de Nueva York en apartamentos y otras estructuras, las oficinas en Midtown Manhattan son más difíciles de reconvertir que en otras zonas de la ciudad.
Los lofts de Soho y los edificios de antes de la guerra con plantas más pequeñas en el Bajo Manhattan son más fáciles de abordar, explicó Marvel a CNN por correo electrónico. “Añadir más de una planta hace que el proyecto sea aún más complicado”.
La conversión de oficinas en apartamentos ha cobrado impulso en los últimos años, ya que el teletrabajo ha dejado muchos edificios de oficinas antiguos infrautilizados o vacíos.
Pero el mercado de oficinas de Manhattan es un caso aparte: su tasa general de desocupación de oficinas fue del 12,4 % en el primer trimestre de este año, muy por debajo de los niveles de muchas otras ciudades importantes, según un informe de CBRE. Esto se compara con el 25,5 % en Los Ángeles y el 28,9 % en Chicago.
Los líderes de la ciudad esperan que las conversiones ayuden a resolver la peor crisis de asequibilidad de la vivienda que ha sufrido la ciudad de Nueva York en décadas.
En 2024, la ciudad de Nueva York actualizó su código de zonificación para permitir que edificios no residenciales, como oficinas, se conviertan en viviendas.
Anteriormente, muchos edificios construidos después de 1961 o fuera de los principales centros de oficinas de la ciudad no podían convertirse en viviendas debido a normas antiguas que limitaban dichas conversiones, en parte para preservar el espacio comercial.
Sin embargo, la conversión de oficinas en apartamentos debe ser solo una de las docenas de soluciones para abordar los problemas de vivienda asequible de la ciudad de Nueva York, una tarea que se dificulta aún más porque Manhattan es una isla, declaró Brett Theodos, investigador de vivienda y desarrollo comunitario en el Urban Institute.
“No es la solución definitiva, pero no creo que exista una solución definitiva”, agregó.
En una ciudad como Nueva York, la construcción y la remoción de escombros son especialmente costosas.
A menudo, resulta más económico y ecológico rehabilitar los edificios existentes en lugar de demolerlos y construir desde cero, afirmó Theodos.
Sin embargo, afirmó que los promotores inmobiliarios y los funcionarios municipales deberán garantizar a los futuros residentes que los edificios rehabilitados son seguros, una vez que los problemas estructurales del edificio Pfizer quedaron patentes esta semana.
“Mi pregunta es: ¿qué se necesita establecer para ofrecer a la gente la seguridad de que no correrán ningún riesgo?”, preguntó. “En estos casos, la psicología es fundamental”.
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Con información de Nathaniel Meyersohn, de CNN.
