Las tasas hipotecarias superan el 7 % y asestan un nuevo golpe sobre el paralizado mercado inmobiliario
Por Samantha Delouya y John Towfighi, CNN
Las tasas hipotecarias alcanzaron un nivel preocupante esta semana, al superar el 7 % por primera vez desde enero de 2025 y llegar a su nivel más alto durante cualquiera de los dos mandatos presidenciales de Donald Trump.
La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años subió al 7,03 % esta semana, frente al 6,95 % de la semana pasada, según datos publicados el jueves por Freddie Mac.
Es la quinta semana consecutiva de aumentos en las tasas hipotecarias, lo que empeora aún más el acceso a la vivienda. Las tasas más altas se traducen en pagos mensuales mayores y en un menor poder adquisitivo para los compradores.
“Más allá de las limitaciones financieras inmediatas, el umbral del 7 % es una barrera psicológica inquietante”, dijo Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS. “Superar esta marca podría generar un efecto paralizante en el mercado y provocar que las transacciones de compraventa de viviendas se desaceleren considerablemente este otoño”.
Sin embargo, las tasas hipotecarias siguen muy por debajo del máximo de 7,79 % que alcanzaron en 2023, cuando la inflación registraba niveles no vistos en décadas.
Hace unos siete meses, la tasa hipotecaria promedio a 30 años cayó brevemente por debajo del 6 % por primera vez en años, lo que generó esperanzas de que un endeudamiento más barato finalmente descongelaría el mercado inmobiliario. En cambio, esas esperanzas se han desvanecido por el alza de precios del petróleo por la guerra en Irán, lo que ha añadido nuevas presiones sobre la inflación general y las tasas hipotecarias.
Consideremos la diferencia entre un comprador de vivienda que fijó su tasa hipotecaria en febrero, cuando el promedio cayó brevemente al 5,98 %, y alguien que compra hoy. En una vivienda de precio medio con un pago inicial del 20 %, el comprador actual pagaría cientos de miles de dólares más en intereses durante la vigencia de una hipoteca a 30 años.
“Esperen que el 7 % sea la nueva normalidad”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en una publicación de blog la semana pasada.
La actividad en el mercado de bonos es la principal causa del aumento de las tasas hipotecarias. Los rendimientos de los bonos estadounidenses han subido este año, impulsando al alza las tasas de interés en toda la economía.
El rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años es un referente para las tasas hipotecarias: estas siguen, aunque de manera flexible, la evolución del bono a 10 años, que se mueve de acuerdo con las expectativas de los inversionistas sobre las decisiones de la Reserva Federal, así como con sus expectativas sobre la inflación y el crecimiento.
A medida que el rendimiento del bono a 10 años ha subido este año, las tasas hipotecarias también han aumentado. Y esta semana, el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años se disparó a su nivel más alto en casi dos décadas después de que nuevos datos publicados el miércoles apuntaran a una economía sólida y a una creciente preocupación por la inflación.
El rendimiento a 10 años comenzó el año alrededor del 4,15 % y ahora se sitúa en torno al 5,15 %, su nivel más alto desde 2007. La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años era de 6,16 % al comienzo del año.
Los rendimientos de los bonos están subiendo a medida que los mercados se ajustan a que los bancos centrales comienzan a elevar las tasas de interés para contener la inflación impulsada, en gran medida, por el shock energético provocado por la guerra en Irán.
El aumento de los rendimientos de los bonos eleva el costo de pedir dinero prestado, y algunos economistas temen que los rendimientos hayan alcanzado niveles que podrían representar un riesgo para la economía en general.
Los mayores rendimientos de los bonos se traducen en tasas hipotecarias más altas, así como en préstamos para automóviles, préstamos al consumidor y préstamos comerciales.
Cuando Trump dejó el cargo en enero de 2021, la tasa hipotecaria fija a 30 años estaba apenas por debajo del 2,8 %.
Trump, quien también es desarrollador inmobiliario e inversionista en bienes raíces, atribuyó directamente a la Reserva Federal el posterior aumento de las tasas hipotecarias. Aunque las tasas hipotecarias no siguen directamente las decisiones de política monetaria del banco central, Trump criticó con frecuencia al entonces presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, por no reducir con suficiente rapidez la tasa de referencia de la Reserva Federal cuando la inflación comenzó a dispararse durante los primeros años de la pandemia.
La semana pasada, el sucesor de Powell elegido por Trump, Kevin Warsh, anunció que el banco central elevó las tasas de interés en un cuarto de punto porcentual, su primer aumento desde julio de 2023, en un intento por contener la inflación. Los miembros del banco central han indicado que prevén al menos otro aumento de las tasas en 2026.
En su plataforma de redes sociales Truth Social, Trump publicó la semana pasada que “las tasas de interés en Estados Unidos deberían ser del 1 % o menos”, una reducción significativa frente al rango actual de la Reserva Federal, de 3,75 % a 4 %.
Las tasas más altas ya comienzan a desacelerar el mercado inmobiliario.
Las acciones de algunas de las mayores constructoras de viviendas del país, entre ellas Lennar (LEN), D.R. Horton (DHI) y PulteGroup (PHM), han caído durante el último mes, debido a que los mayores costos de endeudamiento amenazan con afectar tanto las ventas de viviendas como las nuevas construcciones.
La semana pasada, el director ejecutivo de Lennar, Stuart Miller, advirtió que muchos compradores de vivienda “claramente se están esforzando” para poder comprar una casa últimamente, y atribuyó los decepcionantes resultados de la compañía a las mayores tasas hipotecarias y a la inflación persistente.
Aunque el ritmo de las ventas de viviendas se ha mantenido prácticamente sin cambios este año en comparación con el año pasado, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios hasta agosto, hay algunos indicios de que las mayores tasas hipotecarias han comenzado a disuadir a algunos compradores.
Las ventas pendientes de viviendas, que miden el número de viviendas bajo contrato, aumentaron 0,3 % en agosto frente a julio, pero cayeron 4,7 % respecto al mismo mes del año anterior, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda nueva cayeron un 11 % la semana pasada frente a la misma semana del año anterior, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios publicados el miércoles.
Entre quienes todavía buscan comprar, más prestatarios están recurriendo a las hipotecas de tasa ajustable, o ARM, un producto crediticio más riesgoso que desempeñó un papel en la acumulación de desequilibrios del mercado inmobiliario que condujo a la crisis financiera de 2008.
Casi 10 % de los prestatarios optaron por una ARM la semana pasada, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Estos préstamos suelen ofrecer una tasa fija más baja durante cinco, siete o 10 años antes de reajustarse de acuerdo con las tasas del mercado. Si las tasas son más altas cuando termina el período de tasa fija, los prestatarios pueden enfrentar pagos mensuales considerablemente mayores.
Las tasas de las ARM 5/1, que permanecen fijas durante cinco años y después se ajustan anualmente, fueron más de un punto porcentual inferiores a las de los préstamos a tasa fija la semana pasada, dijo Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Los precios de las viviendas todavía no reflejan una desaceleración nacional de la demanda. El precio medio de una vivienda existente fue de US$ 429.100 en agosto, el 38º mes consecutivo de aumentos interanuales de precios, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
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